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2021株洲事业单位公基备考:租赁合同

2021-11-11 11:44:03| 来源:株洲中公教育

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租赁合同作为事业单位每年常考的几类有名合同之一,其讲解与做题皆要从严守束己性为出发点,其考题难度不大,但涉及范围颇为广泛,是合同相对性原理的重要运用。

nb88新博网站以2021年1月1日生效的《民法典》入手,相较于之前的法律,现今的租赁合同着重强调了不定期租赁的限缩性解释,此为第一处修改。民法典第七百零七条规定“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。”由此可知,并非双方当事人没有在书面合同中写明租赁期限就需要认定为不定期租赁,而是需要从书面、口头包括可以推定的行为出发,只有真的无法确定租赁期限或未对租赁期间做约定的,方可认为为不定期。此条法律的修改是民法典着重保护承租人利益的体现之一,在不定期合同中,何时搬离、是否可以装修房屋以及维修的义务皆无明确约定,如果出现纠纷,将不利于承租人维权,继而在新民法时代,我们要对不定期租赁进行限缩性解释。

第二个进行修改之处在于违法转租之纠纷。

根据《民法典》第七百一十六条规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”探究违法转租,首先必须明确,违法转租属于对于租赁物的不适当使用,侵犯了出租人对房屋的所有权,本质上构成根本违约。以此入手,根本违约的结果便是出租人可以解除出租合同,问题是,出租人究竟该解除自己和承租人的租赁合同,还是解除承租人和次承租人的租赁合同呢?前文有表,根据合同相对性原理,出租人仅可解除与出租人的第一手合同,而一手合同的解除会使次承租人的居住变成一种无权占有,无权占有即可构成不当得利,需要腾房,并且视情况承担房屋的占有使用费。解决了如何处理,便涉及到行权期限,出租人解除权的行使需要遵守第七百一十八条规定的“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。”最后明确一点,这里的六个月期限本质上为除斥期间,为不可变期间,不可中止、中断或延长。

针对本处修改,需要向大家明确两点问题:一是违法转租时,出租人解除的是自己和承租人的合同。二是次承租人由此构成不当得利,应该返还房屋使用费。

最后涉及的修改在于房屋扩建。在实践中,扩建不动产往往必然涉及城市规划部门之职责,故在个人房屋的扩建中,也要遵守‘先批后建’的原则。如果没有提前得到规划部门的审批,将涉及两种情况:①出租人不同意扩建而承租人擅自动工。此时直接由承租人承担所有责任。②出租人同意扩建。考试时常以‘扩建过程中提交扩建申请’为表达,此乃违规表述,损失应当由出租人和承租人共同承担。

nb88新博网站在学习时,一定要让明确批准建筑扩建和实行扩建的先后顺序问题。

以上便是《民法典》对于租赁合同的制度修改,将这些制度整理后与常规考点一起讲解,以更好的涵盖知识点,达到更好的学习效果。

【试题练习】

nb88新博网站1.(判断)甲出nb88新博网站屋给乙,双方口头约定租期为四个月,由于未在合同中写明,应该视为不定期租赁。

【中公答案】错误。解析:民法典第七百零七条规定“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。”并非双方当事人没有在书面合同中写明租赁期限就需要认定为不定期租赁,此题中,双方口头约定了租赁时间,应该视为四个月的租赁合同。

nb88新博网站2.(判断)甲承租乙的房屋居住,居住期间私自对房屋加盖了第三层房屋,在扩建申请时被有关部门查处,此时应该由承租人和出租人承担连带责任。

nb88新博网站【中公答案】错误。解析:在房屋扩建领域要遵守“先批后建”原则,甲属于违法动工,需要承担责任。但题目有表,甲是擅自扩建,说明身为出租人的乙对此并不知情,因此不应该由二人承担连带责任,仅有承租人甲担责。

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